Без заторов
В феврале этого года на Ярославском шоссе открыли новую транспортную развязку в городе Королеве – месте постоянных автомобильных затруднений как на пути в город, так и на пути в область. Развязку строили с 2005 года в рамках проекта реконструкции Ярославского шоссе на участке Королев–Пушкино (16–47 км). Было решено начать именно отсюда, поскольку на 10 км от МКАД до Королева водители могли вместо 15 минут потратить два часа. Теперь по федеральной трассе М8 можно будет проехать «сквозняком» по шести полосам в каждую сторону от моста через реку Яузу до королевской эстакады. Это знаменитое «пробочное» место лишилось стопорящего транспортные потоки светофора, а над шоссе появился пешеходный переход – так что теперь всем хорошо.
 И это еще не все достижения: продолжается строительство еще нескольких эстакад в направлении МКАД–Королев, что позволит ездить по Ярославке и вовсе без светофоров на перекрестках со второстепенными дорогами.
Планируется увеличить ширину шоссе до десяти полос на участке МКАД–Королев, а от Королева до ММК – до восьми. В районе Яузы построено два новых моста, дорога закрыта шумоизоляционным заграждением и освещена, действует новое фильтрационное сооружение для отвода ливневых и талых вод с шоссе.
Завершить мытищинскую развязку собираются совсем скоро, после чего отрезок Ярославки возле Москвы может по праву считаться готовым.
Вся эта масштабная реконструкция стоимостью более 7 млрд. руб. должна завершиться уже летом 2008 года, и тогда мы сможем вкусить все прелести едущей Ярославки. Ведь сегодня «благодаря» реконструкции пробки на шоссе только увеличились, и это лишь начало столпотворения в преддверии дачного сезона: Ярославское шоссе является одной из самых интенсивных транспортных артерий области, уступая лишь Ленинградке.
Но надежда на лучшее жива. Ярославское шоссе считается у дорожных строителей одним из приоритетных направлений. Ведь здесь расположены Мытищи, Королев, Пушкино, Сергиев Посад, в окрестности которых сегодня охотно переселяются москвичи. А если смотреть дальше Московской области, то дорога «Холмогоры» ведет на Ярославль, Вологду, Архангельск, Иваново, Кострому, ПереславльЗалесский, Ростов Великий – большие города «Золотого кольца» России, известного туристического маршрута.
0–12 км от МКАД. Мытищи–Королев
Мытищи – один из самых больших городов Подмосковья. От центра столицы до Мытищ – 19 км, границы Москвы и ее северного города-спутника слиты. С 2003 года до станции Мытищи летает скоростной поезд «Спутник»: время в пути – 18 минут.
Долгое время стоял вопрос о строительстве в Мытищах метро, даже одно время на картах можно было увидеть перспективную станцию «Челобитьево» Калужско-Рижской линии. Другими проектами были новая линия от станции «ВДНХ», от «Медведкова», скоростной трамвай и легкое метро.
 Вокруг Мытищ много памятников архитектуры – усадеб (Виноградово, Марфино, Николо-Прозоровское, Рождествено-Суворово) и церквей (Рождества Богородицы XVIII в., Рождества Христова XIX в. в селе Осташково), а также знаменитый водопровод (водоподъемная станция и Ростокинский акведук XIX в.).
Природные заповедники вокруг Мытищ – государственный природный национальный парк «Лосиный остров» и водохранилища: Пестовское, Учинское, Пяловское, Клязьминское, Пироговское. Все они являются цепью водохранилищ канала им. Москвы. Правда, застраивать территории возле воды – не всегда благодарное дело, отмечает Савелий Орбант, генеральный директор компании «МИЭЛЬ – Загородная недвижимость»: «Места недалеко от Клязьминского и Пироговского водохранилищ, водозабора Москвы, а также в окружении Учинского и Пестовского водохранилищ отличаются яркими видовыми характеристиками, но их удаленность от Москвы не всегда позволяет возводить там коттеджи для постоянного проживания, скорее для сезонного».
Город Королев был образован в 1938 году. Его самая древняя часть – дачный поселок Болшево. Здесь проходил торговый путь из Московского княжества во Владимиро-Суздальское.
30–50 км от МКАД. Пушкино–Абрамцево
Город Пушкино находится между железной дорогой и реками Учей и Серебрянкой, Клязьмой и Ворей, а реки Талица, Скалба, на северо-западе Яхрома и Учинское, Пестовское и Пяловское водохранилища являются естественными границами Пушкинского района.
 Вокруг Пушкина много древних и современных храмов. Все церкви строились в бывших вотчинах знатнейших дворян: Голицыных, Урусовых, Салтыковых, Ягужинских. Пушкинский район знаменит и благодаря нескольким красивейшим усадьбам. Усадьбу Мураново много раз посещали Тютчев и Баратынский, Любимовка связана с судьбой К.С. Станиславского, Ельдигино и Алешино – с семьей промышленников Арманд, Мамонтовка – родовое гнездо знаменитого Н.Ф. Мамонтова, Могильцы – вотчина князя Г.П. Гагарина.
Проезжая дальше по Ярославке, стоит обратить внимание и на село Радонеж, родину Сергия Радонежского, женский Покровский монастырь в Хотькове и усадьбу Абрамцево. Усадьба XVIII в., принадлежавшая сначала писателю Аксакову, а потом меценату Мамонтову, знаменита прежде всего своими жителями и гостями, среди которых Гоголь, Тургенев, Тютчев, Поленов, Васнецов, Репин, Станиславский, Шаляпин. Подъезжать к ней от Ярославского шоссе следует через Хотьково.
50–70 км от МКАД.Сергиев Посад – Торбеево Озеро
 Город Сергиев Посад носит свое имя в честь преподобного Сергия, основавшего самый большой в России монастырь. В Троице-Сергиевой лавре кроме действующих храмов работает музей. Летом можно подниматься на крепостную стену. В лавре самая высокая в России колокольня – 88,5 м. До революции на ней было 42 колокола. Самый большой в России – царь-колокол – в 20-е годы прошлого века был сброшен вниз и разбит. Сейчас на лаврской звоннице 23 колокола.
Торбеево озеро расположено к востоку от Сергиева Посада, в непосредственной близости от Ярославского шоссе. В Торбеевом озере много рыбы, причем рыбачить там можно круглогодично. Попадается крупный карась и карп.
На правом берегу реки Вондиги в 500 м южнее деревни Взгляднево находится водопад Гремячий. Вода в источнике холодная круглый год – температура выше 6C не поднимается. Водопад состоит из нескольких ключей, бьющих из расщелин на середине крутого склона. Водопад благоустроен, сооружена церковь, часовня и купель.
Коттеджи
Торгово-развлекательные центры на Ярославке
В октябре 2007 г. в Сергиевом Посаде был открыт ТРЦ «Счастливая 7я», номинированный на премию CRE Moscow Awards 2008. Еще один ТРЦ той же сети готовится к открытию во 2 квартале 2009 г. в Мытищах. В планах и строительство ТЦ «Рамстор» в Сергиевом Посаде, ТРК «Курс» на въезде в Пушкино и в Мытищах.
Мытищи – настоящий Клондайк торговли и развлечений: здесь действуют ТРЦ «Перловский», «Красный кит», XL2, АШАН-Мытищи, Metro Cash&Carry, «Леруа Мерлен», в ближайшем будущем запускается проект «Ритейл Парк» площадью 100 тыс. кв. м от компании «Регионы-Девелопмент», а компания «Мытищи-Плаза» намерена построить первый в России оutlet-центр площадью 80 тыс. кв. м, в который войдут стоковые магазины Adidas, Reebok, Stockmann, Zara и др. Еще один амбициозный проект, уже одобренный минстроем Москврской области, – 18-этажный многофункциональный комплекс «Спартак-Мытищи», который объединит в себе и ТРЦ, и офисный центр, и апартаменты.
Однако Мытищи, скорее, исключение в Подмосковье. Застройщики уверены, что население еще не готово к появлению торговых гигантов, поэтому профессиональной торговой недвижимости в них либо мало, либо вовсе нет. Зато по-прежнему успешно функционируют крытые рынки. С другой стороны, освоение городов Подмосковья девелоперами началось всего около 5 лет назад, так что специалисты ожидают рост в этом сегменте рынка.
Ярославское шоссе с начала 90-х годов
без устали застраивается коттеджами. Сегодня это направление по праву считается одним из самых востребованных для загородной жизни: удобное транспортное сообщение со столицей, много интересных мест, культурных памятников, несколько живописных водохранилищ (Пироговское, Учинское, Пестовское), большой лес и достаточно развитая инфраструктура (гостиницы, рестораны, загородные клубы) внесли свою лепту в дело популяризации направления. Это утверждает и Сергей Широченский, менеджер «ЕТСН Ордынка»: «Заканчивается строительство коттеджного поселка «Пестовская гавань», уютный проект на «большой воде». Строительство же вокруг Торбеева озера не представляется возможным в связи с отсутствием ликвидных площадей (непосредственная близость к лесам первой категории, обширной водоохранной зоне и ЛЭП). Единственный объект, продаваемый в данном регионе, – база отдыха «Торбеево». Близ Пестовского и Пироговского водохранилищ продается несколько крупных земельных активов, ситуация с которыми слишком неоднозначна, чтобы заинтересовать девелоперов».
Недалеко от населенного пункта Сорокино возводится эксклюзивный коттеджный поселок «Курорт Пирогово» с полем для гольфа, яхт-клубом и 10 домами (по 2 тыс. кв. м каждый), выполненными в уникальном стиле различными знаковыми архитекторами. Около большой воды возводятся «Тишково», «Пестовская гавань», «Пестовские дачи».
В поселке «Австрийская деревня» в 29 км от МКАД строятся 183 коттеджа на опушке леса, в «Пушкинском лесу» (28 км от МКАД) 600 домов будут построены прямо на лесных участках вместе с детскими площадками и дошкольным центром, рестораном, торговым центром и автостоянкой, на 34 км недалеко от леса речки Воря строятся 20 таунхаусов в 3 этажа под названием «Чкалов Club». По словам Савелия Орбанта, очень интересным кажется проект «Петровские усадьбы», расположенный в 140 км от МКАД по Ярославскому шоссе, вблизи Переславля-Залесского, недалеко от животворящего креста в Годенове и церкви в Пречистом. Здесь девелопер планирует реализовать усадьбы от 1 га. Уникальным качеством проекта, включающего в себя более полутора тысяч усадеб на площади 2200 га, является близость к озеру, реке и реликтовому сосновому бору.
Наиболее интересными объектами на Ярославском направлении Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood называет поселки «Чистые пруды» (18 км от МКАД), «Визендорф» (33 км от МКАД), поселок бизнес-класса «Маренкино», расположенный на удаленности 85 км от МКАД, и поселок эконом-класса «Наумово» (105 км от МКАД).
Перспективы
В целом качество Ярославской трассы оценивается как хорошее: у Москвы дорога шестиполосная, почти на всем остальном протяжении – три, четыре, но не менее двух полос в каждую сторону с металлическим разделителем посредине. Лишь к деревне Дворики (граница Московской и Владимирской областей) подъезжаем уже по однополосной дороге. Хорошее качество и своевременность указателей делают движение простым и приятным.
 Реконструкция Ярославки еще не закончена. В обход старой дороги возле Сергиева Посада строится новый, скоростной участок, и первый отрезок его уже готов: четыре полосы в каждую сторону и разделительное ограждение посередине.Полностью дорога «Холмогоры» от Москвы до Архангельска должна быть реконструирована до 2013 года. Общая стоимость реконструкции дороги М8 – около 30 млрд. рублей.
Города, расположенные по Ярославскому шоссе, сегодня активно развиваются, застраиваются, в них появляются новые торговые, социальные и деловые объекты. Помимо этого, все населенные пункты по Ярославке так или иначе связаны с русской историей и культурой, здесь много монастырей, храмов и старинных усадеб. Культурная составляющая, безусловно, сегодня является весьма привлекательной с точки зрения застройщиков и инвесторов, и эта привлекательность отражается, прежде всего, в растущем числе коттеджных поселков и в повышении качества предложений в этих поселках.
Наша анкета
----------------------------------------
1. Как сегодняшняя реконструкция М8 повлияла на недвижимость в этом направлении?
----------------------------------------
2.Как вы оцениваете перспективность направления для застройки?
----------------------------------------
3. Какие именно населенные пункты (возможно, в зависимости от расстояния от МКАД) являются, по вашему мнению, наиболее перспективными для застройки?
----------------------------------------
4. Как изменилась ликвидность уже освоенных участков по этому направлению в связи с реконструкцией шоссе?
----------------------------------------
5. Есть ли планы по строительству масштабных объектов (торговых центров, гипермаркетов, клубов) по этому направлению?
 1. Пока реконструкция М8 никак не отразилась на рыночной ситуации. Цены на землю по данной трассе действительно поднялись, но такая динамика характерна и для других направлений.
2. Преимущество направления – наличие «большой воды»: Клязьминского, Пироговского, Учинского и Пестовского водохранилищ, водозабора Москвы. Места отличаются яркими видовыми характеристиками, но их удаленность от Москвы не всегда позволяет возводить там коттеджи для постоянного проживания.
3. Если говорить о местах для постоянного проживания, то большинство свободных земель до Софрина вполне можно считать перспективными для застройки.
Савелий Орбант, генеральный директор «МИЭЛЬ–Загородная недвижимость» 1. Пока транспортная проблема является главным сдерживающим фактором развития направления. Хотя финал реконструкции 20–22 км уже обозрим, завершение работ запланировано на конец августа 2008. Безусловно, улучшение пропускной способности трассы повысит популярность направления в целом и приведет к росту цен и на вторичном, и на первичном рынке недвижимости.
2. Основным достоинством направления можно назвать близость к водохранилищам, что выделяет Ярославское шоссе на фоне востока, юго-востока и юга Подмосковья. По мнению экспертов рынка, Ярославское шоссе наиболее приспособлено для создания крупных поселков с самодостаточной инфраструктурой. Рост спроса на объекты недвижимости, расположенные у «большой воды», объясняют повышение интереса покупателей к этому направлению.
3. Привлекательными направлениями остаются стародачные места близ Пушкина, Тарасовки, Ивантеевки, которые имеют почти вековую историю и хорошую репутацию. Среди более бюджетных зон можно обозначить границу Московской и Владимирской областей, в частности, окрестности городов Александров и Струнино. Более удаленные от Москвы, они тем не менее отличаются экологичностью и живописностью пейзажа.
4. Безусловно, улучшение транспортной доступности сделало направление в целом более привлекательным. Цены на вторичном рынке здесь возросли, так как приобретение объекта загородной недвижимости перестало быть чреватым многочасовыми пробками. Так девелоперы, реализующие проекты на данном направлении, только за последние 2 месяца подняли цены в среднем на 20%.
Цены на земельные участки на этом направлении относительно ниже аналогичных на других популярных направлениях, что позволяет строить более масштабные и доступные проекты. Так «Пушкинский лес» охватывает более ста гектаров.
5. Среди масштабных проектов можно также отметить строительство третьей очереди логистического парка в районе п. Ивантеевка; ввиду улучшения транспортной доступности объем грузоперевозок
в скором времени будет значительно увеличен.
Сергей Широченский, менеджер компании ЕТСН-Ордынка 1. Реконструкция Ярославского шоссе пока не оказывает существенного влияния на загородную недвижимость данного направления, поскольку высокая транспортная загруженность трассы М8 на выезде из Москвы и в Королеве по-прежнему сохраняется. Возможно, после завершения реконструкции шоссе транспортная ситуация несколько улучшится. Тем не менее цена на коттеджи и таунхаусы на Ярославском шоссе растет: на 1-й квартал 2008 года она составила порядка $ 2300/кв. м.
2. Ярославское направление является одним из перспективных направлений Подмосковья по ряду причин: прекрасные природные и экологические характеристики местности, наличие доступа к «большой воде» (Учинское и Пестовское водохранилища), достаточно развитая инфраструктура населенных пунктов, расположенных в 30 км от МКАД, которая позволяет жителям коттеджных поселков не тратить лишнее время для поездки в Москву за тем или иным видом услуг.
3. Наиболее развивающимися населенными пунктами на Ярославском направлении являются г. Мытищи, г. Королев, п. Тарасовка, п. Болшево (в непосредственной близости от МКАД), также повышаются объемы нового жилья в н/п Ивантеевка (15 км от МКАД), на большом удалении, ближе к границе Московской области, активно развивается город Сергиев-Посад.
5. Одним из самых крупных проектов, заявленных на сегодняшний день, на Ярославском направлении является проект шведской компании IKEA, которая рядом с деревней Челобитьево Мытищинского района покупает 50 га для строительства около 400–500 тыс. кв. м торговых, офисных и гостиничных площадей.
Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood | 
